Ceny mieszkań w Polsce spadły rok do roku, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, po raz pierwszy od ponad 12 lat – wynika z nowych danych Narodowego Banku Polskiego (NBP). Wcześniej Polska odnotowała jedne z najszybciej rosnących cen nieruchomości w Europie.
Z danych NBP wynika, że w IV kwartale 2025 r. średnie ceny transakcyjne m kw. w siedmiu największych miastach spadły r/r o 0,8% na rynku pierwotnym, czyli dla nowo budowanych nieruchomości, i o 0,4% na rynku wtórnym, dla nieruchomości przeznaczonych do odsprzedaży.
Był to pierwszy raz od 2014 r., kiedy ceny surowców odnotowały roczny spadek, a ceny wtórnych – pierwszy raz od 2016 r. Obydwa rynki łącznie nie zaobserwowały jednoczesnego spadku od drugiego kwartału 2013 roku.
Przez większą część okresu ceny w Polsce dramatycznie rosły, czemu sprzyjała szybko rozwijająca się gospodarka kraju i popularny program dopłat do kredytów hipotecznych wspierany przez państwo, a także brak nowej podaży. W latach 2023 i 2024 Polska odnotowała największe w UE wzrosty cen mieszkań.
Na rynku użyteczności publicznej o 0,8% r/r, na rynku wtórnym o 0,4% r/r. To nie jest dużo, ale ostatnio podzieleni nominalnych cen mieszkań poza dekadą temu. Jeśli ktoś szuka kwartału, w którym znajdują się ceny na RP i RW, spadły r/r, to musi być stosowane do 2013 r. (!). pic.twitter.com/emBh7Sde8Y
— Analizy Pekao (@Pekao_Analizy) 18 lutego 2026 r
Analitycy Banku Pekao zauważają, że ostatni spadek był w rzeczywistości jeszcze bardziej znaczący w ujęciu realnych cen skorygowanych o inflację. W drugiej połowie ubiegłego roku ceny mieszkań spadły realnie o 3-3,5% rok do roku, a przystępność cenowa – mierzona płacami – poprawiała się szósty kwartał z rzędu.
„Powierzchnia mieszkania, którą można kupić za przeciętną pensję… wzrosła o 11-12% (w zależności od rynku) i w czwartym kwartale była najwyższa od 2018 roku” – napisali analitycy.
Dodali, że dostępność mieszkań zależy także od dostępności i kosztu kredytu. Biorąc pod uwagę te czynniki, zauważają jedynie niewielką poprawę ze względu na wciąż podwyższone stopy procentowe w porównaniu z latami 2018–2019, ale stwierdzili, że spodziewają się dalszego wzrostu przystępności cenowej w miarę spadku stóp i złagodzenia standardów udzielania kredytów.
Według danych NBP, w IV kwartale 2025 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu badanych dużych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Gdyni – wyniosła 14 251 zł za metr kwadratowy (3375 euro).
Najwyższe ceny za metr kwadratowy były w Warszawie i wynosiły 16 583 zł, a najniższe w Łodzi – 9 708 zł. W ujęciu rok do roku ceny na rynku pierwotnym najbardziej spadły w Łodzi, gdzie spadły o 2,9%, a najszybszy wzrost odnotowała Gdynia, która wyniosła 11,9%.
Na rynku wtórnym średnia cena za metr kwadratowy w siedmiu miastach wyniosła 13 479 zł, w tym w Warszawie 16 750 zł. Najniższą cenę na rynku wtórnym ponownie odnotowano w Łodzi i wyniosła 8038 zł za metr kwadratowy.
W odróżnieniu od rynku pierwotnego, ceny na rynku wtórnym spadły najszybciej w Gdyni, gdzie spadły o 5,9% r/r, a najsilniej w Łodzi, również o 5,9%.
Pomimo spadku cen analitycy Pekao zauważają, że problem niedostatecznej podaży nowych nieruchomości nadal istnieje. Uważają, że ceny odbiją i do końca 2026 roku mogą wzrosnąć o 5% rok do roku.
Polska odnotowała w ubiegłym roku największy wzrost cen mieszkań (19,3%) spośród wszystkich krajów europejskich, natomiast największy wśród miast podniósł się Kraków (28,1%).
Tymczasem ceny mieszkań w Warszawie są obecnie wyższe niż w Rzymie – przekonuje nowy @Deloitte zgłoś https://t.co/Rt9GScX4Vx
